Les taux remontent, mais la décrue a été telles ces dernières années que tous les emprunts contractés entre 2008 et 2015 peuvent potentiellement être rachetés.

Depuis quelques mois, les taux d’intérêt des prêts immobiliers amorcent une lente remontée. En ce début de 2017, les niveaux actuels pratiqués par les banques demeurent assez bas pour envisager un rachat d’un crédit immobilier.
Attention, il faudra patienter trois à cinq mois avant de concrétiser cette opération, car il y a actuellement un embouteillage des dossiers chez les établissements prêteurs. « Beaucoup d’emprunteurs ont décidé de se lancer dans cette opération entre octobre et décembre dernier, soit juste avant que les taux ne se redressent. Cet afflux a congestionné toute la chaîne de traitement des dossiers », constate Cécile Roquelaure, directrice des études chez Empruntis.

 « Or, comme les banques traitent en priorité les financements d’acquisitions contraints par des délais (obtention de prêt, signature chez le notaire), ceux liés aux rachats passent après. Résultat, il devient plus dur de figer rapidement un taux, surtout dans un marché qui remonte », précise cette dernière.

Economiser de l’argent et/ou raccourcir la durée du crédit

Reste que faire racheter aujourd’hui un prêt permet toujours d’économiser de l’argent et/ou de raccourcir la durée du crédit. Pour faire baisser la facture, mieux vaut cumuler les trois conditions suivantes. D’abord, il faut constater un écart d’au moins 1 % entre le taux du crédit en cours de remboursement et ce qui est proposé sur le marché. « Cette règle basique permet d’absorber tous les frais liés à l’arrêt d’un prêt et au démarrage d’un autre dans une nouvelle banque », commente Sandrine Allonier, directrice des relations banques de Vousfinancer.com.

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Souscrire un nouveau crédit génère des dépenses : il faut en général payer à la banque que l’on quitte des indemnités de remboursement anticipé (IRA) équivalant à 3 % du capital restant dû ou six mois d’intérêts. Il faut s’acquitter d’une nouvelle garantie (hypothèque ou caution) liée à la nouvelle enveloppe de crédit et aussi régler les frais de dossier facturés par le banquier ou par le courtier en crédits.

La seconde condition consiste à disposer d’un prêt récent, c’est-à-dire n’ayant pas dépassé le premier tiers de sa durée de vie. La raison ? C’est au cours de cette phase que l’emprunteur rembourse plus d’intérêts que de capital. Enfin, disposer d’au moins 70 000 euros de capital à rembourser.

Pas de limite

La décrue des taux a été telle ces dernières années que tous les emprunts contractés entre 2008 et 2015 sont concernés par le rachat. Certains ménages en sont déjà à leur deuxième, troisième, voire cinquième baisse de taux. C’est d’autant plus faisable qu’il n’y a pas de limite à ce petit jeu gagnant.

« Aujourd’hui, il n’est pas trop tard pour se lancer », rappelle M^me Allonier. Le point bas historique des crédits datant du printemps 2016, même les emprunts contractés il y a un an sont en mesure d’être rediscutés et rachetés par une autre banque. C’est par exemple le cas d’un prêt de 200 000 euros souscrit en janvier 2016 à 2,50 % sur 240 mois (vingt ans) avec une mensualité de 1 059 euros.

Il y a quelques semaines, il a été ramené à 1,40 %, permettant de gagner dix-huit mois de remboursement sans bouger la mensualité. Selon Vousfinancer.com, le gain s’élève à 13 160 euros net de pénalités et de frais de garantie.

Lors de la révision du taux, mieux vaut réexaminer l’assurance emprunteur. « On peut arriver à en trouver un meilleur marché sous la forme d’une délégation », explique Sandrine Allonier. Là encore, on ne gagne pas à tous les coups. Si une maladie grave ou chronique est survenue depuis le début du prêt, ce poste peut devenir beaucoup trop coûteux. Mieux vaudra alors laisser le crédit en l’état.

Laurence Boccara
Journaliste au Monde
http://www.lemonde.fr/argent/article/2017/02/20/il-est-encore-temps-de-racheter-votre-credit-immobilier_5082408_1657007.html